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任意売却

任意売却の流れ

「任意売却の流れ」を以下の通りにまとめておきました。

手続きの開始

任意売却手続きの中で、債権者と交渉をすることになります。
交渉に当たる第三者は不動産会社が多く、それも任意売却を専門に扱っているところが多く見られます。

そして、主にその不動産会社等やその提案をした債権者が中心になって手続きを進めます。

話を進める上で｢売買価格の決定｣と｢買主の決定｣は、重要なポイントです。

売買価格は債権者の債権回収率に大きく影響を及ぼしますし、買主の目星がついている場合は、話がより具体的になります。

債権者やその他利害関係人との調整

任意売却には、債権者や利害関係人の調整と合意が必要となります。
調整は、前記の通り、主に不動産屋等が進めていきます。
債権者が数社となる場合、売買代金をどのように分配して各債権者の返済にあてるのか、また、その返済額で承諾してもらえるのか、一部放棄は可能なのかなど、いろいろな調整が必要です。

また、税金の滞納はないか、建物であれば占有している人が居ないかなど、早めに確認していく必要があります。

債務者側に手続上の不備がないかを確認

債権者の調整を図っている間に債務者側に次のような事項がないか確認します。
もし、該当するようであるならば、早めに手続きを行う必要があります。

（１）不動産所有者が亡くなって、その相続登記を済ませていない

　　⇒ 早急に相続登記を行う必要があります。

（２）不動産の所有者や、共有者の１人が行方不明になっている

　　⇒ 裁判所に不在者の財産管理人の選任を申し立てます。

（３）不動産の所有者または、共有者の１人が病気等により、意思疎通が図れない

　　⇒ 裁判所に成年後見人の選任を申し立てる

任意売却の成立

すべての当事者が合意した上で、その他の手続きが完了し、売却手続きの準備が整うと決済日（実際に売買する日）が決まります。（決済日には、当事者を含め、関係者が集まります。）

依頼を受けた司法書士が担保権の抹消や所有権移転等の登記手続の確認をし、売買代金の支払いが行われ、債権者により競売手続の取り下げがなされます。

売買代金から各債権者へ返済を行い、様々な精算手続きが行われて不動産は買主名義にかわり、返済を受けた債務はなくなります。